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二手房翹尾行情背后的地產新形勢
來源:證券時報網作者:李宇嘉2023-12-21 06:53

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【環宇雜談】

“既要、又要、還要”的多元目標往往很難兼顧,導致越到基層,突破動力越小。

李宇嘉

近期,二手住房市場出現年底翹尾行情。根據克而瑞監測,11月17個重點城市二手住房成交面積同比增長22%。12月上半月,中信證券監測的14個城市二手住房網簽套數同比增長25.1%,自9月以來連續4個月正增長。筆者所在的廣州,11月二手住房交易今年首次突破1萬套,深圳連續4周二手住房交易超過1000套,12月有望繼3月份再次探上4000套。

對此,有不少機構和房地產自媒體表示市場已回暖,判斷房價已觸底,建議有需要的同學可以入場。筆者認為,二手房交易量確實在增長,但更需要關注背后的一個現象,即業主“以價換量”的趨勢。11月份,百城有99個城市二手住房價格下跌,連續6個月有90多個城市房價下跌;11月70城二手住房價格上漲城市為零,上一次出現這個情況,還是2014年的9月份。

業主“以價換量”帶動交易回升,映射出兩個問題。一是很多業主一次性將價格降到位,以誘惑性的讓利來落袋為安。這個現象須引起重視,背后的原因,一方面是前期各地紓困地產的“大招不斷”,但效果似乎不盡如人意,微觀主體看淡后市。另一方面,形勢不明朗的時候,“主動收縮、自我收縮”的預期比較明顯。

二是商品房需求潛力還很大。只要價格降到位,就一定有買家。這就是為何各地二手房交易量明顯增加了。筆者調研到,二手住房買家中,有為明年學位提前做準備的,有家長為即將大學畢業的子女買房的,有馬上要結婚的情侶買婚房的,有的因工作變動而換房。但這些有效需求體量太小,很難撐起樓市這個龐然大物。高房價和需求難以匹配,這是樓市的主要矛盾。

對于當前消費市場的局面,近期重要會議講得很清楚,“有效需求不足、部分行業產能過剩、社會預期偏弱”。2020年疫情后,講的是“需求不足、供給沖擊”,而現在則是“有效需求不足、產能過剩”。也就是說,不是沒需求,而是缺有支付能力的需求。其實,這個局面不是一天兩天的事情了,只是過去拼命踮起腳、加杠桿或跟風,掩蓋了有效需求不足的現實。

這幾年,對泡沫進行定向爆破,舊模式難以為繼,加上部分高收入行業逐漸告別了高紅利期,房子開始回歸民生和居住屬性,有效需求不足的問題開始顯現。這也是為何近兩年需求端紓困的政策都用上了,但回落下來的市場波瀾不驚。往簡單了說,有錢的人不買房,甚至在賣房,中產或中高收入群體有改善的愿望,但要么擔心未來收入無法支撐,要么對市場預期不佳。

對于中低收入人群,確實想擁有房子,但要么沒有合適的房子租或買,要么就是買不起。從大道理來講,就是供需不匹配、需求斷層或接不上。從近期的運行態勢來看,必須要“破舊立新”,即破除舊模式、立起新模式。這不是愿意不愿意的問題,而是已經形成了倒逼。近期,重要會議提出“加快構建房地產發展新模式”,前綴是“加快建立”,過去是“探索建立”。

可見,形勢不等人。對于“破”什么,業內是比較清晰的,比如破除“三高”的開發模式,破除強依賴癥,破除簡單的要素投入。但對“立”什么,整個框架尚待明晰,目前大家只知道框架里的一些零部件,比如“三大工程”(城中村改造、保障性住房和平急兩用)、租購并舉、REITs、存量房屋盤活和運營,但這些零部件組裝起來,尚難言新模式。

需要注意的是,“加快構建房地產發展新模式”那一句的前半句,有一個重要表述,即“完善相關基礎性制度”。怎么理解?有關新模式的零部件,比如租購并舉、保租房以及長效機制等,前幾年已在探索。阻力在于,條條塊塊組成的管理部門,很難形成一致行動,往往囿于“一畝三分地”的利益,良策無法落地。另外,就是“既要、又要、還要”的多元目標往往很難兼顧,導致越到基層,突破動力越小。“完善相關基礎性制度”,就是從源頭解決問題。形勢能逼出魄力,有魄力就有希望。先立后破,關鍵在立,立的話就從根源上入手。

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

本報專欄文章僅代表作者個人觀點,特此說明。

責任編輯: 孫孝熙
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