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上上周（1月20日~26日）公募基金2024年四季報(bào)披露完成，公募REITs以良好的表現(xiàn)再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

來自中信建投的數(shù)據(jù)顯示，上上周共有51只REITs發(fā)布2024年四季報(bào)，從達(dá)成率的角度來看，其中有30只擁有可比業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，其2024全年累計(jì)的收入、EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）和可供分配金額平均達(dá)成率分別為101.9%、103.4%和139.7%，全年業(yè)績(jī)達(dá)成率情況良好，同時(shí)業(yè)績(jī)降幅邊際有所收窄。

從二級(jí)市場(chǎng)的走勢(shì)來看，截至1月24日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于829.85點(diǎn)，環(huán)比上漲2.09%。全市場(chǎng)已經(jīng)上市的60只產(chǎn)品絕大多數(shù)實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，其中新上市產(chǎn)品漲幅可觀，還有多只產(chǎn)品周內(nèi)漲幅超過10%，環(huán)比下滑的僅有1只。

行業(yè)方面，低利率環(huán)境下伴隨股市震蕩，REITs的穩(wěn)健性再次受到市場(chǎng)關(guān)注。上上周兩只REITs新上市，高溢價(jià)率吸引市場(chǎng)關(guān)注，推動(dòng)REITs市場(chǎng)整體市值提升。上上周REITs總市值突破1700億元，創(chuàng)下歷史新高，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。

又有產(chǎn)品上市首日漲停

上上周，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)火熱。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至1月24日，中證REITs（收盤）指數(shù)收于829.85點(diǎn)，環(huán)比上漲2.09%；中證REITs全收益指數(shù)收于1020.29點(diǎn)，環(huán)比上漲2.27%。

從不同類型的產(chǎn)品來看，上上周產(chǎn)權(quán)類REITs上漲5.4%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs上漲2.1%。從持有項(xiàng)目的行業(yè)類型來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類周內(nèi)上漲2.92%，倉(cāng)儲(chǔ)物流類上漲 3.06%，生態(tài)環(huán)保類上漲0.43%，高速公路類上漲1.66%，能源類上漲1.56%，保租房類上漲2.03%，消費(fèi)類上漲8.10%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：消費(fèi)類>倉(cāng)儲(chǔ)物流類>產(chǎn)業(yè)園區(qū)類>保租房類>高速公路類>能源類>生態(tài)環(huán)保類。

具體產(chǎn)品方面，上上周兩只REITs新上市，高溢價(jià)率吸引市場(chǎng)關(guān)注。1月24日，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT正式在深圳證券交易所上市交易，為全國(guó)首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)公募REIT，上市首日漲幅達(dá)到30%，出現(xiàn)漲停，足見市場(chǎng)和投資者高漲的熱情。同日，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT也在交易所上市，當(dāng)日漲幅達(dá)15.3%，表現(xiàn)良好。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場(chǎng)已經(jīng)上市的60只產(chǎn)品絕大多數(shù)實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。除去上上周上市的2單產(chǎn)品，還有3只公募REITs的周內(nèi)漲幅也超過10%，分別是嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT（14.21%）、華夏首創(chuàng)奧萊REIT（10.79%）和華夏大悅城商業(yè)REIT（10.72%）。相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品僅有1只，就是中航首鋼綠能REIT，周內(nèi)漲跌幅為-0.24%。

國(guó)信證券研報(bào)指出，從不同項(xiàng)目類型來看，生態(tài)環(huán)保類REITs上上周交易最活躍，區(qū)間日均換手率最高，為1.3%；交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs成交額占比最高，成交額占REITs總成交額的26.5%。從上上周不同REITs產(chǎn)品資金流向來看，主力凈流入額最高分別為易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT（1674萬元）、華泰寶灣物流REIT（785萬元）和國(guó)金中國(guó)鐵建REIT（631萬元）。

總市值已突破1700億元

上上周，行業(yè)方面也有多項(xiàng)重要?jiǎng)討B(tài)。

隨著基金2024年四季報(bào)披露完成，公募REITs的最新數(shù)據(jù)也公之于眾。分底層資產(chǎn)來看，消費(fèi)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較亮眼，物流園出租率邊際好轉(zhuǎn)，租金仍有壓力，保租房業(yè)績(jī)?nèi)韵鄬?duì)穩(wěn)定，高速、能源、環(huán)保資產(chǎn)受季節(jié)性影響，2024年四季度業(yè)績(jī)多數(shù)下滑，產(chǎn)業(yè)園多數(shù)業(yè)績(jī)?nèi)杂邢禄?/p>

此外，公募REITs全年業(yè)績(jī)達(dá)成率情況良好。中信建投統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上上周51只REITs發(fā)布2024年四季報(bào)，從達(dá)成率的角度來看，其中有30只REITs 擁有可比業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，其2024全年累計(jì)的收入、EBITDA和可供分配金額平均達(dá)成率分別為101.9%、103.4%、139.7%；可同比的REITs在2024全年累計(jì)的收入、EBITDA和可供分配金額平均同比變動(dòng)分別為-4.9%、-7.3%和-14.9%，而2024年四季度同比變動(dòng)分別為-4.5%、-5.4%和-14.7%，業(yè)績(jī)降幅邊際有所收窄。

低利率環(huán)境下伴隨股市震蕩，REITs的穩(wěn)健性再次受到市場(chǎng)關(guān)注。上上周REITs總市值突破1700億元，不斷創(chuàng)下歷史新高。

談到對(duì)2025年公募REITs的走勢(shì)預(yù)測(cè)和策略分析時(shí)，國(guó)海證券表示，長(zhǎng)期看，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認(rèn)知提升的情況下，公募REITs 市場(chǎng)必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化。短期看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級(jí)市場(chǎng)行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。在經(jīng)歷2023年深跌后，2024年進(jìn)入修復(fù)階段，二級(jí)市場(chǎng)配置性價(jià)比逐步提高，公募REITs供給放量、FOF及保險(xiǎn)資金入市、廣譜利率持續(xù)下行均為重要支撐因素。

華泰證券分析指出，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟(jì)波浪式運(yùn)行、企業(yè)融資需求偏弱的背景下，債市趨勢(shì)未變，基本面穩(wěn)健且絕對(duì)分派率較高的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目或存在補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，可關(guān)注運(yùn)管能力強(qiáng)、符合大眾消費(fèi)邏輯的消費(fèi)REITs、經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，對(duì)于基本面走弱的項(xiàng)目建議保持謹(jǐn)慎。